【警告】住宅ローンの繰り上げ返済に待った！『返せば返すほど損する〇〇な理由』

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今回は、住宅ローンの繰り上げ返済を考えている人や、多額の資金を頭金にしようと考えている人にとっては、耳寄りな情報となっていますので、最後まで読んでいってください。

住宅ローンの繰り上げ返済はすべきか

結論を先に言うと、答えは『繰り上げ返済すべきではない』です。

では、貯まった資金を、繰り上げ返済せずに、どうするのか。

適切な選択肢は『投資に回す』です。

なぜ、そちらがお得になるのか解説していきましょう。

ただし、返済期間の後半にいる方には、それほど効果的ではないので、自分がどちら側にいるのかも考えながら読んでみてください。

住宅ローンとは

日本の住宅ローンの実態

国土交通省の調査によると、2018/4〜2019/3の住宅ローンを組んでいる人の平均値は、以下のようになったとのこと。

また、新築戸建て住宅の内訳は以下のようになります。

年代別の購入住宅種類は以下の通り。

これらを見る限り、日本人がいかに生涯年収を『住居』に注ぎ込んでいるのかがわかります。

住宅メーカーの営業マンや、マンション販売のデベロッパーに

『アパートや賃貸マンションに月々支払っている同様の金額で、いつかあなたの資産になりますよ！』

と殺し文句を言われて、購入に至った方も多いことでしょう。

『月々6万円で、ボーナス時25万円！無理なく返済していきましょう！』と。

『無理なく』のうたい文句に疑問を持たずに、購入してしまうんですよね。

その結果、35年間の『強制労働』を余儀なくされてしまう。

支払うことが可能には可能だが、めいっぱいの金額を提示されて、本当に『無理なく』なんでしょうか？

住宅ローン減税

われわれ日本人の『住宅ローン地獄』から、救いの手を差し伸べてくれるのが『住宅ローン減税』です。

住宅ローン減税概要

最近では、『消費税10％増税に伴う減税制度の拡充措置』が発表されて話題になりました。

この制度は、所得控除ではなく、税額控除のため、節税効果はバツグンですね。

住宅ローン減税対象物件

住宅ローン減税対象条件

『繰り上げ返済』と『投資』の比較

では実際に、住宅ローンのシミュレーションをすることで、繰り上げ返済がいいのか、資金を投資に回した方がいいのかを検証してみましょう。

住宅ローン返済シミュレーション

ここで、一般的な住宅ローンの返済シミュレーションをしてみましょう。

近年のローン借入金利は格安で、年利0.5％程度のものまであります。
ここでは、年利1％として計算しています。

この場合の返済計画は、ザックリ以下のようになります。

実際の減税金額

住宅ローン減税で、実際にいくらくらいの節税ができるのか、先ほどのシミュレーションの例で確認してみましょう。

おそらく年収500万円程度のサラリーマンであれば、①の『借入金額の年末残高の1％』がもっとも小さい金額になるでしょう。

この場合、初年度の控除額は3,500万-116万＝3,340万円の1%で33.4万円の税金が控除されることになります。

ローン残高は毎年少しずつ減少していくことになりますが、現在の税制だと、住宅ローン減税の恩恵は10年間持続します。

先ほどのシミュレーションの場合、10年間の合計控除額は、ザックリ計算で300万円ほどになります。（年収によって多少変わりますので、実際は金融機関に確認してください）

繰り上げ返済してしまうと、少なくともこの控除分が減少してしまいます。

そして、購入時より10年が経過した以降の場合ですと、住宅ローン減税が終了してしまいます。

しかし、この場合でも繰り上げ返済しない方がいいんです。

では、繰り上げ返済せずに、その資金を『投資』に回した場合のシミュレーションをしてみましょう。

繰り上げ返済分の資金を投資した場合

10年間の住宅ローン減税を享受した後、25年間の支払期間が残ります。

この間に、かかる利息はおおよそ350万円。

果たして、本当に投資に回した方がお得なんでしょうか？

現在、繰り上げ返済は金融機関の窓口で行う際は、100万円を単位とし、1％程度の手数料がかかります。インターネットで繰り上げ返済する場合は、10万円単位で手数料なしで返済可能です。

では、この100万円を繰り上げ返済したとして、その場合のローン利息の減少はおそらく30万円弱の効果があるはずです。

投資信託の年利平均は3%~7%と言われています。

実際に5％の利回りで運用することは、そう難しくはありません。

2020年の米国経済の成長率は、年間15％以上とも言われています。

代表的なS&P500指数の銘柄であれば、年平均7％もそれほど現実離れした数値とも限りません。

S&P500指数をインデックスとした米国ETF『VOO』の騰落率です。

では、繰り上げ返済しようとしていた100万円を、年利5%で運用した場合のトータルリターンはと言うと、

税引き後で170万円の利益（トータル270万円）となります。

年利7%の場合、税引き後300万円の利益（トータル400万円）を生んできてくれます。

繰上げ返済の金額が大きくなれば、なおさらです。

では、残存年数と年利回りの組み合わせによって、いくらくらいの利益を生むことができるのか、一覧表で確認してみてください。

（投資金額は100万円。20％の税引き後のおおよその数値。単位万円）

実際に、5%や7%の投資商品があるかどうかは、別の記事を参考にしてみてください。

住宅ローン繰り上げ返済：まとめ

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