【警告】住宅ローンの繰り上げ返済に待った!『返せば返すほど損する〇〇な理由』

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こんな人におすすめな記事

・すでに住宅ローンを組んでいる
・これから住宅ローンを組む予定
・住宅ローンの繰り上げ返済を考えている
・手持ち資金を頭金に使用しようと考えている

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こんにちは!
以前は住宅ローンの繰り上げ返済に
命をかけていたここ屋よ!

今回は、住宅ローンの繰り上げ返済を考えている人や、多額の資金を頭金にしようと考えている人にとっては、耳寄りな情報となっていますので、最後まで読んでいってください。

リッヒ
リッヒ

自分じゃなくても
親や子供や知り合いの方などに
伝えてあげれば喜ぶな

住宅ローンの繰り上げ返済はすべきか

結論を先に言うと、答えは『繰り上げ返済すべきではない』です。

では、貯まった資金を、繰り上げ返済せずに、どうするのか。

適切な選択肢は『投資に回す』です。

なぜ、そちらがお得になるのか解説していきましょう。

ただし、返済期間の後半にいる方には、それほど効果的ではないので、自分がどちら側にいるのかも考えながら読んでみてください。

住宅ローンとは

リッヒ
リッヒ

住宅を購入したり、改築する人の
ほとんどが利用する仕組みやね

住宅ローンとは

・その名の通り、住宅を取得するために金融機関などから借り入れるお金のこと

・居住用の土地・建物を担保に借入れることができる

・借りた金額に利息をつけて返済する

・ローン返済で多く使われる元利均等方式で算出

・適正なローンが組めるかの事前審査がある

日本の住宅ローンの実態

国土交通省の調査によると、2018/4〜2019/3の住宅ローンを組んでいる人の平均値は、以下のようになったとのこと。

・新築注文戸建て住宅4,615万円
・建売戸建て住宅3,851万円
・中古戸建住宅2,585万円
・分譲新築マンション4,457万円
・分譲中古マンション2,746万円
・戸建建て替え3,555万円

また、新築戸建て住宅の内訳は以下のようになります。

新築戸建て住宅の金額内訳

・自己資金1,254万円
・借入金3,361万円

年代別の購入住宅種類は以下の通り。

世帯主のもっとも多かった年齢(購入時)

・20代〜30代
(新築注文戸建住宅・建売戸建住宅・分譲新築マンション)

・40代
(分譲中古マンション・中古戸建住宅)

・50代〜60代
(建て替え)

これらを見る限り、日本人がいかに生涯年収を『住居』に注ぎ込んでいるのかがわかります。

住宅メーカーの営業マンや、マンション販売のデベロッパーに

アパートや賃貸マンションに月々支払っている同様の金額で、いつかあなたの資産になりますよ!

と殺し文句を言われて、購入に至った方も多いことでしょう。

月々6万円で、ボーナス時25万円!無理なく返済していきましょう!』と。

『無理なく』のうたい文句に疑問を持たずに、購入してしまうんですよね。

その結果、35年間の『強制労働』を余儀なくされてしまう。

支払うことが可能には可能だが、めいっぱいの金額を提示されて、本当に『無理なく』なんでしょうか?

住宅ローン減税

われわれ日本人の『住宅ローン地獄』から、救いの手を差し伸べてくれるのが『住宅ローン減税』です。

住宅ローン減税概要

住宅の取得(新築、新築住宅の取得、中古住宅の取得)や、増改築・リフォーム工事を行うにあたり、10年以上のローンを組んだ場合に、納めた所得税が戻ってくる制度です。(住宅借入金等特別控除)

最近では、『消費税10%増税に伴う減税制度の拡充措置』が発表されて話題になりました。

リッヒ
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控除期間が3年延びる人もおるんやな

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サラリーマンが利用できる
数少ない節税方法だから
有効活用しましょうね!

この制度は、所得控除ではなく、税額控除のため、節税効果はバツグンですね。

所得控除とは

・課税所得が控除される
(学資保険や医療保険控除がこれにあたる)

・所得税10%の人が10万円の所得控除を受ければ、節税効果は1万円

税額控除とは

・税額から直接差し引くことができる

10万円の税額控除は所得税率に係わらず節税効果は10万円

住宅ローン減税対象物件

リッヒ
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どんな物件に適応されるの?

・新築戸建て住宅
・分譲戸建て住宅(建売り)
・新築分譲マンション
・中古戸建て住宅
・中古マンション
・増改築
・大規模修繕

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住宅取得の同時期に取得した

土地のローンにも適応されるの!

住宅ローン減税対象条件

10年以上の住宅ローンで住宅取得した場合
・その住居に本人が居住する場合

リッヒ
リッヒ

別荘やセカンドハウス

借家や、自分で住まない家には

適応されないんやな

『繰り上げ返済』と『投資』の比較

では実際に、住宅ローンのシミュレーションをすることで、繰り上げ返済がいいのか、資金を投資に回した方がいいのかを検証してみましょう。

住宅ローン返済シミュレーション

ここで、一般的な住宅ローンの返済シミュレーションをしてみましょう。

条件

・住宅取得金額4,500万円
・頭金1,000万円
・住宅ローン3,500万円
・年利息1%
・年齢30歳から開始
・35年ローン
・年収500万円程度

近年のローン借入金利は格安で、年利0.5%程度のものまであります。
ここでは、年利1%として計算しています。

この場合の返済計画は、ザックリ以下のようになります。

返済計画

月々の返済額5.5万円
ボーナス時25万円(年2回)
年間返済額116万円
・35年返済総額4,150万円
・合計利息金額650万円

リッヒ
リッヒ

利息だけで650万円もの大金を

支払わなければならないんやね

ここ
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今は住宅ローンの利息が安い方で

以前はもっと利息が高かったの!

実際の減税金額

住宅ローン減税で、実際にいくらくらいの節税ができるのか、先ほどのシミュレーションの例で確認してみましょう。

減税効果

①,借入金額の年末残高の1%
②,所得税の控除限度額40万円
③,各年の(所得税+*住民税
*住民税の限度額は136,500円
①②③のうち、もっとも小さい額

おそらく年収500万円程度のサラリーマンであれば、①の『借入金額の年末残高の1%』がもっとも小さい金額になるでしょう。

この場合、初年度の控除額は3,500万-116万=3,340万円の1%で33.4万円の税金が控除されることになります。

ローン残高は毎年少しずつ減少していくことになりますが、現在の税制だと、住宅ローン減税の恩恵は10年間持続します。

先ほどのシミュレーションの場合、10年間の合計控除額は、ザックリ計算で300万円ほどになります。(年収によって多少変わりますので、実際は金融機関に確認してください)

繰り上げ返済してしまうと、少なくともこの控除分が減少してしまいます。

そして、購入時より10年が経過した以降の場合ですと、住宅ローン減税が終了してしまいます。

しかし、この場合でも繰り上げ返済しない方がいいんです。

リッヒ
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早く返済しちゃった方が

利息を払わなくて済むんちゃうの?

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通常ならそう考えるけれど

投資家であれば考え方が違うの!

では、繰り上げ返済せずに、その資金を『投資』に回した場合のシミュレーションをしてみましょう。

繰り上げ返済分の資金を投資した場合

10年間の住宅ローン減税を享受した後、25年間の支払期間が残ります。

この間に、かかる利息はおおよそ350万円。

果たして、本当に投資に回した方がお得なんでしょうか?

現在、繰り上げ返済は金融機関の窓口で行う際は、100万円を単位とし、1%程度の手数料がかかります。インターネットで繰り上げ返済する場合は、10万円単位で手数料なしで返済可能です。

リッヒ
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でもなかなか10万円では

繰り上げ返済しようとは思わんよね

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実際には100万円を1単位として

繰上げ返済している人が多いらしいわね!

では、この100万円を繰り上げ返済したとして、その場合のローン利息の減少はおそらく30万円弱の効果があるはずです。

リッヒ
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100万円を25年間投資に

回した場合はいくらになる?

投資信託の年利平均は3%~7%と言われています。

実際に5%の利回りで運用することは、そう難しくはありません

2020年の米国経済の成長率は、年間15%以上とも言われています。

代表的なS&P500指数の銘柄であれば、年平均7%もそれほど現実離れした数値とも限りません。

S&P500指数をインデックスとした米国ETF『VOO』の騰落率です。

では、繰り上げ返済しようとしていた100万円を、年利5%で運用した場合のトータルリターンはと言うと、

税引き後で170万円の利益(トータル270万円)となります。

年利7%の場合、税引き後300万円の利益(トータル400万円)を生んできてくれます。

繰上げ返済の金額が大きくなれば、なおさらです。

リッヒ
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300万円なら3倍ってこと?!

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もちろんこれは25年間と言う

長い期間を利用しているので、

残り期間が短い方は、

ここまでの利益は望めないわ!

では、残存年数と年利回りの組み合わせによって、いくらくらいの利益を生むことができるのか、一覧表で確認してみてください。

(投資金額は100万円。20%の税引き後のおおよその数値。単位万円

投資金額100万円の場合
年利回り3%5%7%10%
残年数5年12.622.032.048.7
10年27.048.874.4121.3
15年43.181.6130.4229.1
20年61.2121.5204.3389.6
25年81.7170.3302.0628.3
リッヒ
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500万円も繰上げ返済

してしまった場合は・・・

ここ
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そうならないように、

今から投資しても遅くないの!

実際に、5%や7%の投資商品があるかどうかは、別の記事を参考にしてみてください。

住宅ローン繰り上げ返済:まとめ

・サラリーマンが利用できる数少ない節税方法『住宅ローン減税』はお得な制度のため、10年間はきっちり確定申告をしましょう。

・繰り上げ返済する資金があるなら、投資に回した方が大きなリターンが狙える

・おまけとして、住宅ローン支払い期間中の地震保険などが継続する

ここ
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最後まで読んでくれてありがとう!

他にもお得な情報がたくさんあるので

別の記事も読んでいってね!

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