住宅取得を間違えたら資産形成オワコン『プロが教える賢い住居の買い方』

こんなことがわかる記事

・お得な住居購入の方法
・住宅メーカーの裏側
・マイホームにかける金額の上限
・住宅ローンを減らす方法

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こんにちは!『ここ屋』よ!

当ブログでは、普段から米国株式や資産形成について記事にしています。

今回は少し趣を変えて『住居取得』についてお話していきたいと思います。

おいおい、俺は米国株のことを知りたいんだよ』と思う人も、ちょっと耳を傾けていただけると生涯の資産形成のお役に立つと思います。

実は、筆者は現役の一級建築士でして多少その辺には詳しいため、住居取得の裏側なども暴露しながら解説していきたいと思います。

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住宅取得を間違えたら資産形成オワコン

人間が生きるためには『衣・食・住』が不可欠であり、その中でも『』はもっとも資金を必要とする要素です。

豊かな人生を送るためには、『住宅』の取得を失敗した時点でオワコンです。

生涯にわたって『住宅ローン』に縛られて働き続けなければならない、といったことになりかねません。

それでは、どのように住宅を取得すれば『住宅ローン地獄』に堕ちなくて済むのかを解説していきます。

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みなさんの属性、家族構成、地域なんかによって
色々と異なってくるから、一般的な話をするわね!

リッヒ
リッヒ

凡人サラリーマン用に頼むで

資産形成がオワコンになる住宅ローン地獄

資産形成をはじめた人であれば、誰でも一度は『複利の力』という言葉を耳にしたことがあると思います。

数年では微力でしかない複利も、数十年と長い歳月をかけることで膨大な威力を発揮します。

逆にローンというのは『逆複利』が効いてしまうため、長期間のローンでは大金を失ってしまうことになります。

住宅取得のために何千万円といった大金を、35年といった長期ローンを組んだ時点で住宅ローン地獄がはじまることとなります。

この時点で資産形成はオワコンとなってしまいます。

住宅取得のために、いくらまで使っていいの?

住宅(マイホーム)の購入は、ほとんどの人にとって人生最大の買い物であり、人によっては『夢』だと考えている人もいるのではないでしょうか?

『夢のマイホーム』にいくらまで使って良いのか気になるところです。

この問いは簡単に答えられるものではなく、その人の年収や家族構成、価値観や居住区域によります。

ですから『人による』としか答えようがありません。

それでは面白くありませんので、『一般的に』『平均的に』といった観点で解説していきます。

日本人の平均生涯年収

現代の日本人の平均生涯年収は、およそ2.5億円と言われています。(大卒男性なら3億円近いといった統計もあります)

しかし、この金額は平均値であるため、中央値の2億円といったほうが現実的な金額なのかも知れません。

今度は、生涯年収から(単年度)年収を割り出してみます。

大卒(22歳)から60歳まで(38年間)働いたとして、年収は均すとおよそ526万円です。(調査機関によって多少異なります)

ザックリ計算で、新卒時は426万円で定年間際で626万円ってところですかね。

日本が先進国とは思えない低年収さ加減にビックリしますね。

ちなみに、世界の年収上位の国はこんな感じになっています。

世界の年収上位ランキング

1位…ルクセンブルク(721万円)
2位…アイスランド(714万円)
3位…スイス(699万円)
4位…アメリカ(691万円)
5位…デンマーク(600万円)

この時の調査によると、日本は24位とのとこでした。(こちらの調査では日本の平均年収は405万円とのこと)

それでは、生涯年収のうちのいくらまで住宅取得に使っても良いのでしょうか?

住宅ローンの支払いは多く見積もって30%

住宅取得にかけても良いお金は人によって異なりますが、おおむね30%以内とも言われています。

既にそれ以上の割合の支払いを住宅ローンで抱えている人は、今後の資産形成は厳しいと言えるでしょう。(記事後半で対処方法を記載しています)

リッヒ
リッヒ

生涯年収2億円なら
6,000万円まで使っていいんか

ここで注意したいのが、生涯年収の30%ではなく、月収の30%に抑えるといった点です。

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会社員の人なんかは
ボーナスを計算に入れてはダメよ!

ボーナスまで住宅ローンに利用したら、それこそ何のために働いてるのかわからなくなりますからね。

それに、ボーナスは減る場合もありますし、もしもの出費のために確保しておきましょう。

では、平均年収526万円だとして月収はいくらくらいになるんでしょうか?

平均年収の人の月収

平均月収30万円x12ヶ月+ボーナス80万円x2回=520万円

この辺りが平均と考えられますが、毎月の住宅ローンの返済を月収の30%と考えると、月々の支払はおよそ9万円となりますね。

月々9万円でマイホームの購入なんて可能なんでしょうか?

リッヒ
リッヒ

9万円てアパートの家賃すら払えんで

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自分の手取り月収と比較してみてね!

住宅取得価格の全国平均

それでは住宅取得のためには、いくらくらいのお金が必要になるんでしょうか?

住居の種類別に全国平均の価格を見ていきましょう。

住宅購入価格の全国平均

・土地付き住居…4,200万円
・建売住居…3,500万円
・新築マンション…4,500万円
・中古戸建住宅…2,600万円
・中古マンション…3,100万円

もちろん、都心ですとこれよりも随分と高くなりますし、田舎になればなるほど安くなる傾向にあります。

相場についてはみなさんのお住まいの地域で調べてみて下さい。

月々9万円でこんな金額の住居なんて購入できるんでしょうか?

9万円で買える住宅のシミュレーション

単純に毎月9万円の支払いを35年間続けたとした場合の計算はこうなります。

9万円x12ヶ月x35年=3,780万円

とはいえ、間違っても3,780万円の物件を購入してはダメですよ。

ここ
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金利があるのよ!金利が!

では、金利の計算も含めて、月々9万円の支払いで購入できる住宅のローンシミュレーションをしてみましょう。

毎月9万円で買える住宅

【条件】
・毎月の支払額9万円(ボーナス払いなし)
・頭金なし(フルローン)
・固定金利1.5%(住宅ローン相場)
・期間35年間
・住宅ローン控除は考慮しない
【結果】
購入価格2,940万円+通算金利分840万円=通算支払額3,780万円

この条件であれば、2,940万円の住宅を購入することができます。

それにしてもたったの1.5%金利で840万円も支払うなんて、金利恐るべしですね。

シミュレーションにはこちらの計算機が便利です

こんな人はダマされている

住宅メーカーやマンション販売業者の営業トークで、素人をダマすのは簡単です。

ダマすと言ったら人聞きが悪いかも知れませんが、彼らは彼らの利益のためにあなたに話しかけています。

『これで家族の幸せが買えるなら安いもんです!』『ローンが終わればあなたのものです!』『今なら住宅ローン減税が受けられるからお得です!』

まあ色々言ってきますが、その全ては彼らの利益のためですから、最終的な判断はあなた自身の価値観で決定してください。

特に『あなたの年収ならこれだけの(価格の)住宅を取得できますよ!』と言われて契約してしまう人はダマされていると言っても良いでしょう。

何故なら『買える』というだけであって、『買っても苦しい生活にはならない』ってワケではないからです。

年収500万円の人に平気で5,000万円の住宅(マンション)を売り付けてきますからね。

先ほどのシミュレーション同様の条件であれば、月々の支払いは15万円以上になります。(ちなみに金利分だけでも合計1,400万円以上になります)

『大丈夫です!ボーナス払いも利用すれば何とかなります!』

まあ、買えなくはないですけど確実に『住宅ローン地獄行き』ですね。

そんなことになれば、資産形成オワコンどころか消費者金融のお世話になってしまう可能性までありますね。

リッヒ
リッヒ

人生オワコンやないか

お得な住居取得の方法

住宅ローン地獄には落ちたくないけど、夢のマイホームは欲しいなぁとお考えのみなさんに、『お得な住居の取得方法』と『住宅販売業者の抱える闇』について解説していきます。

新築物件の3割は販売者の利益だと思え

いきなり闇の暴露からとなりますが、新築の戸建てやマンション価格の3割は販売業者の利益だと思ってください。(もちろんメーカーや業者によって異なります)

通常の会社(住宅メーカー)であれば、販売する商品(戸建てやマンション)の価格には次のようなものが含まれます。

商品価格に含まれるもの

経費(広告費含む)
設計費
工事管理費
人件費(外注費含む)
利益

特に大手住宅メーカーともなると、駅前の一等地に本社や支店を構え、テレビCMや新聞、雑誌などへの広告を出し、スポーツや誤訳施設などのスポンサー(宣伝のため)などにもなっていたりします。

これらの莫大な費用は、すべてわれわれ個人消費者が購入した商品から支払われています。

場合によっては、3割以上の金額が本当の建物価値以外に割り当てられているなんてことも珍しくはありません。

ほとんどの場合は中古の方がお得

新築住宅や新築マンションは、とてもキレイで憧れますよね。

しかし、その費用対効果はどれだけのものがあるのでしょうか?

車でも『新車で購入したんだ!』と言っていても、5年も経過すれば新車の価値など微塵もありませんよね。

住宅だって、20年以上住むのであれば新築だろうと中古だろうと、それほどの差はありません。

特に、新築物件には『余計な費用』ってものが乗っかっている分、購入者が損をしてしまう場合が多いのです。

余談ですが、もちろん中古物件だろうが住宅ローン減税は利用できますから、その点は心配ありません。(新築物件の限度額4,000万円に対して中古物件の限度額は2,000万円)

(もしも、新築にこだわるのであれば、大手住宅メーカーは避けて、地域の工務店て建てることをおすすめします。)

中古物件に乗ってこない費用

新築物件では損をしてしまい、中古物件ならお得と言っている理由は、中古物件には余分な経費が乗ってこないからです。

余分な経費とは

・住宅メーカー(建設会社)に対する経費・広告費・設計費・利益

先の章でも解説した通り、高い場合は取得金額の30%以上になります。

逆に中古物件に乗ってくるのは、販売会社の不動産仲介手数料などですが、良心的な不動産会社でしたら、そこまでボッタくられることもありません。

中古物件は値引き交渉ができる

もうひとつ中古物件がお得と言われる理由は、値引き交渉ができるという点です。

新築物件では、相手取る会社は大きな企業だったりすることが多く、なかなか値引き交渉には乗ってくれません。

一方で、中古物件であれば不動産会社が仲介していると言えども、裏にいる実際のオーナーは個人だったりすることがほとんどで、値引き交渉をすることが可能です。

特に、なかなか売れないで残っている物件などは、不動産会社や物件オーナーなども早く売りたいでしょうから、利益を度外視して値引き交渉にも応じてくれるでしょう。

リセールバリューを考慮した購入方法

リセールバリューとは、一度購入したものを販売する際の再販価値のことです。

いくら安く購入できたとしても、再販できない住居はお得でないどころか処分にも困ります。

戸建てで再販できない場合などは、建物を解体してからでないと土地すら売れない場合があります。

逆に都心のマンションなどであれば、良い物件だと購入価格よりも高く売却できる場合もあります。

まぁ購入時より高く売れなくとも、数十年後にも需要がある物件を購入できるなら、その差額を支払えば良いといった考察もできます。

住宅に限らず、リセールバリューの高いものを選ぶといった習慣は、お金持ちになる絶対条件と言えるでしょう。

住宅ローン金利は大きく分けて3種類

ここで少し趣を変えて、住宅ローンの金利についてお話していきます。

住宅は大きな買い物ですから、ほとんどの人はローンを組んで購入することとなります。

住宅ローンには大きく分けて3種類あります。

住宅ローンの種類

・変動金利型
・固定金利型
・固定期間選択型

それぞれメリットとデメリットがありますが、自分に合ったローンタイプを選びたいところです。

タイプメリットデメリット
変動金利型金利が低い
金利が下がった時得する
返済計画が立てにくい
金利が上がった時損する
固定金利型返済計画が立てやすい
金利が上がっても損しない
金利が高い
金利が下がっても得しない
固定期間選択型一定期間は金利や返済額が変動しない
固定期間は自由に選べる
固定期間終了後は金利が上がることが多い
長期的な返済計画が難しい

これまでは一般的に固定金利が推奨されてきました。

ローン返済の計画が立てやすいことが、もっとも重要視されてきたからでしょう。

しかし、一昔前(10年ほど前)までは固定金利と言えは3%~4%が当たり前でした。

それが今なら、平均で1.5%といったところでしょうか?

しかも、ネットバンク系であれば0.5%程度のものまであります。

超低金利時代の今ですから、変動金利であれば0.3%台のものまであります。

あなたは自分の住宅ローン金利を、いくらで借りたか把握していますか?

もしかしたら、すごく損をしているかも知れませんよ!

ローン乗り換えはお得なの?

金利というものは言うまでもなく、長期で大きな差が生まれます。

残り20年のローン期間で3,000万円の借り入れが残っていて、金利が2%も違えば金額に換算すると642万円も損することになります。

これを機に、一度住宅ローンの借り換えを検討してみてはいかがでしょうか?

現在の超低金利時代であれば、ほとんどの人が得することになると思いますよ。

もちろん無料で相談することができますので、いくら得するのか計算してもらうことをおすすめします。

月々のローン返済が減った分で積立投資ができれば、20年後にはものすごい差になることでしょう。

住宅取得を間違えたら資産形成オワコン『プロが教える賢い住居の買い方』まとめ

住宅取得を間違えたら資産形成オワコン『プロが教える賢い住居の買い方』をまとめます。

まとめ

間違った住宅ローン組むと資産形成はオワコン
・月のローン返済額は月収の3割に抑える
・営業マンの口車に乗ってはいけない
・大手メーカーの利益は3割を超えることも
・リセールバリューの高い物件を検討する
・新築物件より中古物件の方がお得
・住宅ローンの借り換えは得するケースが多い
・得した分で投資をすれば将来的に大きな差になる

これから住宅を取得するのであれば、月々の返済額や借入金利に注意して中古物件なども検討の余地に入れてみて下さい。

また、すでにマイホームを購入済の人は、住宅ローンの借り換えを検討することで将来の資産形成に大きな差が出る可能性があります。

資産形成を成功させる秘訣は、大きな支出を減らして長期間の投資をすることです。

みなさんも是非、住宅取得には気を付けて下さいね。

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最後まで読んでくれてありがとう!
レッツ エンジョイ!

住宅ローンの繰り上げ返済を考えている人には、こちらの記事も参考になると思います。

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